原標題問題：找尋房企護城河之半年報里的回款率

      市場上行、頭部放緩、資金趨緊，隨著房企半年報流露接近尾聲，對付過冬、關于未來，房企們給出了或誠心或堂而皇之的答復；在房住不炒的條件下，若何活下來而且活得更好，是各人當面一同的考題。差別的是，每家的護城河寬度不同、深度紛歧。從本期起，北京商報新北京樓市周刊推出房企半年報特別策動——探求房企護城河，一起探究那些可供行業(yè)指摘的樣板。

　　8月以來，房企年中報鱗集所致。在外部融資環(huán)境收緊的情況下，房企糊口處境也愈發(fā)艱難。在此大背景下，銷售規(guī)模已再也不是房企追趕的主要目的，“促發(fā)賣、抓回款”經(jīng)常被房企高管所提及，如何“活上去”成為當下房地制造行業(yè)最需求的命題。

　　冬天來了，過冬的糧草是否充足？身處行業(yè)上行期，放慢回籠資金已成為房企的首要工作目標。“手中有糧，心中不慌。”今年恰好是房企的償債岑嶺期，表里要素疊加，很多房企虛夸販賣回款實踐上是為了能夠“活著”。而且隨著房企加速資金回籠，一小部分市場會處于“以價換量”的形勢。

　　80%已拿不著手

　　最先喊出“活下來”的是龍頭房企萬科，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領武士物，萬科董事會主席郁亮一番“只要得到回款才是真正的銷售”的輿論，把回款和回款率推到了臺前。早在2014年，萬科就放棄了發(fā)賣規(guī)?？己藰藴?，以回款為審核。在2019年中期功勞會上，萬科總體副總裁、董事會秘書朱旭走漏，“上半年萬科的發(fā)賣回款率不停堅持在90%以上，處于行業(yè)爭先水平”。

　　實踐上，在萬科喊出回款標語此前，房企關注回款率已成為趨向。本年中期功績呈文顯示，包孕碧桂園、保利地制作在內(nèi)的多家房企，回款率均完成差別水準的增加。以碧桂園為例，上半年碧桂園職權物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，回款率為94.3%，較舊年底的91%上升3個百分點，陸續(xù)第三年年中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額錄得正值。

　　據(jù)碧桂園總裁莫斌透露，往年碧桂園凡是用職權回款來進行稽核的，呈文期內(nèi)有7352億元已售未結算，預計下半年權益可售貨量達4820億元。截至2019年6月底，碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例為12.8%，另有約3133億元的銀行授信額度尚無運用，營運資本充足。

　　同屬于龍頭房企的保利地制造，今年上半年回款率也完成8個百分點的添加。半年報顯示，保利地制作上半年累計實現(xiàn)銷售回籠2168億元，回籠率較舊年同期回升8個百分點至86%。

　　“手中有糧，心中不慌”，行業(yè)大佬已表現(xiàn)出發(fā)賣回款對于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，在其規(guī)模之下的各種中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為主要工作目標。8月13日，在旭輝控股年中勞績發(fā)布會上，旭輝籌劃層宣布其上半年發(fā)賣回款率同比下跌95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰走漏，“為了回款，旭輝專程建設了回款小組，以回款作為各項考核指標”。

　　在林峰看來，地出產(chǎn)企業(yè)的“造血”能力比融資手法更需要，“現(xiàn)金為王”最焦點的是企業(yè)自身的“造血”本事。“旭輝始終堅持有品質的發(fā)賣與有老本的販賣，這為企業(yè)下半年的發(fā)賣供應了堅貞的根柢。”林峰還體現(xiàn)，以銷定制造、消沉庫存，進步去化、放慢回款，是旭輝小我下半年的進行戰(zhàn)略。

　　身處行業(yè)下行期，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全運營的“護城河”。據(jù)媒體報道，7月26日富力地制作發(fā)布了一份外部文件——《對付要求周邊公司確保完成販賣任務的通知》。遵照通知內(nèi)容，2019年下半年富力地出產(chǎn)原則上平息拿地，要以完成工程販賣方針為第一優(yōu)先級，文中多次說起要“促販賣、抓回款”。

　　其他，綠城中國、陽光城和中原惡運等多家房企也夸誕銷售回款、提高現(xiàn)金回流速率。半年報顯示，上述3家房企本年上半年的回款率分袂為88%、80.5%與62%。其中，華夏惡運62%的回款率雖未抵達行業(yè)高水平，但也較去年同期上升16個百分點。

　　存糧“過冬”

　　本年以來，房企糊口生涯處境愈發(fā)堅苦，從23號文出臺、房地制作置信收緊，到境外發(fā)債受限，房企賴以生涯的信貸、置信和債券融資渠道先后被收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，截止2019年二季度末，房地制作墾荒貸余額11.04萬億元，同比增進14.6%，增速較2018年同期削減9.6個百分點。

　　在“房住不炒”的大后盾下，多家房企加速回款，意欲回籠更多的現(xiàn)金流，以招架行業(yè)下行周期的風險?；乜畹沫h(huán)節(jié)在去庫存，是否很快將手里的房子賣出去，仍是房企最重要的“功課”。近期，龍頭房企恒大在天下畛域內(nèi)打響了金九銀十促銷第一槍，全國532家樓盤，閃購7.8折，別的每日推出不定量特價房，所有在售項目全部9折，線上9.5折，員工引薦特別享9.8折，一次性付款享9.2折，按揭付款特別9.4折，江蘇、廣東、四川、重慶等樓盤一切在列。

　　據(jù)媒體報道，目前萬科在天津、青島、濟南等地的一小部分樓盤也有促銷順敘。其它，一些重點都市已出現(xiàn)多個房企、多個項目升價促銷，一線都市廣州也未幸免。

　　據(jù)悉，往年是房企的償債巔峰期，在外部融資狀況收緊的情況下，銷售回款成為房企過冬的需求資金本源。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年計算有5701.27億元房地出產(chǎn)債券到期，此中下半年共計有2874.67億元房地制作債券到期。上半年得利于較為寬松的發(fā)債情況，1-4月的地制造債凈融資額均為正；但從5月起源至今，僅7月凈融資額為正。遏制8月23日，8月地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。

　　販賣“降溫”

　　“浮夸回款是房企出于對現(xiàn)金流保險的考慮，外部融資狀況收緊，企業(yè)整體資金鏈要處于一個保險的身分。”合碩機構首席分析師郭毅通知北京商報記者，從整個市場層面來看，房企陣營的分解，也形成回款壓力各有差距。假定整體業(yè)務機關在一二線都邑的房企，回款壓力會相對于較小；業(yè)務集中機關在三四線都邑的房企，就訪問臨絕對嚴峻的資金狀況，那末它對于回款的需求也會更大一些。

　　在郭毅看來，在當下這個光陰節(jié)點，短少經(jīng)濟內(nèi)生驅動力、人丁外流顯著的都會，跟著房企放慢資金回籠，市場會處于“以價換量”的時勢。

　　究竟上，本年的房地打造市場其實不頹廢，整體銷售“降溫”顯著。國度統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房販賣額增進只需5.6%，與2018年上半年的13.2%比擬，下降7.6個百分點。商品房發(fā)賣面積更是呈現(xiàn)負添加，為-1.8%。

　　在融資趨緊、發(fā)賣遇冷的市場環(huán)境下，地盤成交量價同比也雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地制造開荒企業(yè)地盤采辦面積9761萬平方米，同比降落29.4%，降幅比1-6月擴大1.9個百分點；地盤成交價款4795億元，降落27.6%，降幅與前6個月持平。

　　反映在市場層面，萬科本年上半年拿地明明放緩，拿地金額僅為1030億元，增速從舊年的58.9%大幅高漲至9.3%。除萬科以外，涵概保利、招商蛇口、旭輝在內(nèi)的多家房企也放緩拿地節(jié)奏。

　　萬科實行副總裁張旭稱，“萬科拿地是基于收了若干錢歸來回頭，以是不有靜止的拿地計劃，地價款或者是販賣款的30%多，如故堅穩(wěn)健點在一二線城市拿地，三四線都邑不會去，照樣在城市帶發(fā)展”。

　　在2019年融創(chuàng)中期功勛會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌亦展現(xiàn)，上半年拿的地其實未幾，四蒲月拿地就基本停了，除非是特別好的地，融創(chuàng)會把自身的優(yōu)勢轉釀成經(jīng)營的現(xiàn)金流，用來飛揚負債，保持流動性。

　　對此，易居鉆研院智庫中心研討總監(jiān)嚴躍進解析稱，土地市場降溫十足體現(xiàn)了目前地出產(chǎn)企業(yè)的感性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。個中，“戰(zhàn)”是指需要在項目販賣方面踴躍做到位，進而實現(xiàn)更好的資金回籠；而“略”則體現(xiàn)為拿中央面的激進，或者說拓荒投資的降速。

 

 

 

(責編：孫紅麗、夏曉倫)