原標(biāo)題問題：找尋房企護(hù)城河之半年報(bào)里的回款率

      市場(chǎng)上行、頭部放緩、資金趨緊，隨著房企半年報(bào)流露接近尾聲，對(duì)付過冬、關(guān)于未來，房企們給出了或誠(chéng)心或堂而皇之的答復(fù)；在房住不炒的條件下，若何活下來而且活得更好，是各人當(dāng)面一同的考題。差別的是，每家的護(hù)城河寬度不同、深度紛歧。從本期起，北京商報(bào)新北京樓市周刊推出房企半年報(bào)特別策動(dòng)——探求房企護(hù)城河，一起探究那些可供行業(yè)指摘的樣板。

　　8月以來，房企年中報(bào)鱗集所致。在外部融資環(huán)境收緊的情況下，房企糊口處境也愈發(fā)艱難。在此大背景下，銷售規(guī)模已再也不是房企追趕的主要目的，“促發(fā)賣、抓回款”經(jīng)常被房企高管所提及，如何“活上去”成為當(dāng)下房地制造行業(yè)最需求的命題。

　　冬天來了，過冬的糧草是否充足？身處行業(yè)上行期，放慢回籠資金已成為房企的首要工作目標(biāo)。“手中有糧，心中不慌。”今年恰好是房企的償債岑嶺期，表里要素疊加，很多房企虛夸販賣回款實(shí)踐上是為了能夠“活著”。而且隨著房企加速資金回籠，一小部分市場(chǎng)會(huì)處于“以價(jià)換量”的形勢(shì)。

　　80%已拿不著手

　　最先喊出“活下來”的是龍頭房企萬科，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)武士物，萬科董事會(huì)主席郁亮一番“只要得到回款才是真正的銷售”的輿論，把回款和回款率推到了臺(tái)前。早在2014年，萬科就放棄了發(fā)賣規(guī)模考核標(biāo)準(zhǔn)，以回款為審核。在2019年中期功勞會(huì)上，萬科總體副總裁、董事會(huì)秘書朱旭走漏，“上半年萬科的發(fā)賣回款率不停堅(jiān)持在90%以上，處于行業(yè)爭(zhēng)先水平”。

　　實(shí)踐上，在萬科喊出回款標(biāo)語此前，房企關(guān)注回款率已成為趨向。本年中期功績(jī)呈文顯示，包孕碧桂園、保利地制作在內(nèi)的多家房企，回款率均完成差別水準(zhǔn)的增加。以碧桂園為例，上半年碧桂園職權(quán)物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元，回款率為94.3%，較舊年底的91%上升3個(gè)百分點(diǎn)，陸續(xù)第三年年中經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額錄得正值。

　　據(jù)碧桂園總裁莫斌透露，往年碧桂園凡是用職權(quán)回款來進(jìn)行稽核的，呈文期內(nèi)有7352億元已售未結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年權(quán)益可售貨量達(dá)4820億元。截至2019年6月底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額約2228.4億元，占總資產(chǎn)比例為12.8%，另有約3133億元的銀行授信額度尚無運(yùn)用，營(yíng)運(yùn)資本充足。

　　同屬于龍頭房企的保利地制造，今年上半年回款率也完成8個(gè)百分點(diǎn)的添加。半年報(bào)顯示，保利地制作上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠2168億元，回籠率較舊年同期回升8個(gè)百分點(diǎn)至86%。

　　“手中有糧，心中不慌”，行業(yè)大佬已表現(xiàn)出發(fā)賣回款對(duì)于企業(yè)生存發(fā)展的重要性，在其規(guī)模之下的各種中小型房企，也把“促銷售、抓回款”作為主要工作目標(biāo)。8月13日，在旭輝控股年中勞績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝籌劃層宣布其上半年發(fā)賣回款率同比下跌95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰走漏，“為了回款，旭輝專程建設(shè)了回款小組，以回款作為各項(xiàng)考核指標(biāo)”。

　　在林峰看來，地出產(chǎn)企業(yè)的“造血”能力比融資手法更需要，“現(xiàn)金為王”最焦點(diǎn)的是企業(yè)自身的“造血”本事。“旭輝始終堅(jiān)持有品質(zhì)的發(fā)賣與有老本的販賣，這為企業(yè)下半年的發(fā)賣供應(yīng)了堅(jiān)貞的根柢。”林峰還體現(xiàn)，以銷定制造、消沉庫存，進(jìn)步去化、放慢回款，是旭輝小我下半年的進(jìn)行戰(zhàn)略。

　　身處行業(yè)下行期，越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全運(yùn)營(yíng)的“護(hù)城河”。據(jù)媒體報(bào)道，7月26日富力地制作發(fā)布了一份外部文件——《對(duì)付要求周邊公司確保完成販賣任務(wù)的通知》。遵照通知內(nèi)容，2019年下半年富力地出產(chǎn)原則上平息拿地，要以完成工程販賣方針為第一優(yōu)先級(jí)，文中多次說起要“促販賣、抓回款”。

　　其他，綠城中國(guó)、陽光城和中原惡運(yùn)等多家房企也夸誕銷售回款、提高現(xiàn)金回流速率。半年報(bào)顯示，上述3家房企本年上半年的回款率分袂為88%、80.5%與62%。其中，華夏惡運(yùn)62%的回款率雖未抵達(dá)行業(yè)高水平，但也較去年同期上升16個(gè)百分點(diǎn)。

　　存糧“過冬”

　　本年以來，房企糊口生涯處境愈發(fā)堅(jiān)苦，從23號(hào)文出臺(tái)、房地制作置信收緊，到境外發(fā)債受限，房企賴以生涯的信貸、置信和債券融資渠道先后被收緊。央行數(shù)據(jù)顯示，截止2019年二季度末，房地制作墾荒貸余額11.04萬億元，同比增進(jìn)14.6%，增速較2018年同期削減9.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　在“房住不炒”的大后盾下，多家房企加速回款，意欲回籠更多的現(xiàn)金流，以招架行業(yè)下行周期的風(fēng)險(xiǎn)。回款的環(huán)節(jié)在去庫存，是否很快將手里的房子賣出去，仍是房企最重要的“功課”。近期，龍頭房企恒大在天下畛域內(nèi)打響了金九銀十促銷第一槍，全國(guó)532家樓盤，閃購7.8折，別的每日推出不定量特價(jià)房，所有在售項(xiàng)目全部9折，線上9.5折，員工引薦特別享9.8折，一次性付款享9.2折，按揭付款特別9.4折，江蘇、廣東、四川、重慶等樓盤一切在列。

　　據(jù)媒體報(bào)道，目前萬科在天津、青島、濟(jì)南等地的一小部分樓盤也有促銷順敘。其它，一些重點(diǎn)都市已出現(xiàn)多個(gè)房企、多個(gè)項(xiàng)目升價(jià)促銷，一線都市廣州也未幸免。

　　據(jù)悉，往年是房企的償債巔峰期，在外部融資狀況收緊的情況下，銷售回款成為房企過冬的需求資金本源。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年全年計(jì)算有5701.27億元房地出產(chǎn)債券到期，此中下半年共計(jì)有2874.67億元房地制作債券到期。上半年得利于較為寬松的發(fā)債情況，1-4月的地制造債凈融資額均為正；但從5月起源至今，僅7月凈融資額為正。遏制8月23日，8月地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。

　　販賣“降溫”

　　“浮夸回款是房企出于對(duì)現(xiàn)金流保險(xiǎn)的考慮，外部融資狀況收緊，企業(yè)整體資金鏈要處于一個(gè)保險(xiǎn)的身分。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅通知北京商報(bào)記者，從整個(gè)市場(chǎng)層面來看，房企陣營(yíng)的分解，也形成回款壓力各有差距。假定整體業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)在一二線都邑的房企，回款壓力會(huì)相對(duì)于較?。粯I(yè)務(wù)集中機(jī)關(guān)在三四線都邑的房企，就訪問臨絕對(duì)嚴(yán)峻的資金狀況，那末它對(duì)于回款的需求也會(huì)更大一些。

　　在郭毅看來，在當(dāng)下這個(gè)光陰節(jié)點(diǎn)，短少經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力、人丁外流顯著的都會(huì)，跟著房企放慢資金回籠，市場(chǎng)會(huì)處于“以價(jià)換量”的時(shí)勢(shì)。

　　究竟上，本年的房地打造市場(chǎng)其實(shí)不頹廢，整體銷售“降溫”顯著。國(guó)度統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品房販賣額增進(jìn)只需5.6%，與2018年上半年的13.2%比擬，下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房發(fā)賣面積更是呈現(xiàn)負(fù)添加，為-1.8%。

　　在融資趨緊、發(fā)賣遇冷的市場(chǎng)環(huán)境下，地盤成交量?jī)r(jià)同比也雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地制造開荒企業(yè)地盤采辦面積9761萬平方米，同比降落29.4%，降幅比1-6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；地盤成交價(jià)款4795億元，降落27.6%，降幅與前6個(gè)月持平。

　　反映在市場(chǎng)層面，萬科本年上半年拿地明明放緩，拿地金額僅為1030億元，增速從舊年的58.9%大幅高漲至9.3%。除萬科以外，涵概保利、招商蛇口、旭輝在內(nèi)的多家房企也放緩拿地節(jié)奏。

　　萬科實(shí)行副總裁張旭稱，“萬科拿地是基于收了若干錢歸來回頭，以是不有靜止的拿地計(jì)劃，地價(jià)款或者是販賣款的30%多，如故堅(jiān)穩(wěn)健點(diǎn)在一二線城市拿地，三四線都邑不會(huì)去，照樣在城市帶發(fā)展”。

　　在2019年融創(chuàng)中期功勛會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌亦展現(xiàn)，上半年拿的地其實(shí)未幾，四蒲月拿地就基本停了，除非是特別好的地，融創(chuàng)會(huì)把自身的優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)釀成經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，用來飛揚(yáng)負(fù)債，保持流動(dòng)性。

　　對(duì)此，易居鉆研院智庫中心研討總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解析稱，土地市場(chǎng)降溫十足體現(xiàn)了目前地出產(chǎn)企業(yè)的感性，目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。個(gè)中，“戰(zhàn)”是指需要在項(xiàng)目販賣方面踴躍做到位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更好的資金回籠；而“略”則體現(xiàn)為拿中央面的激進(jìn)，或者說拓荒投資的降速。

 

 

 

(責(zé)編：孫紅麗、夏曉倫)