具體內(nèi)容如下:來源：中國房地產(chǎn)報(bào)中房智庫研究員蘇志勇/文2019年在“房住不炒”的總基調(diào)下，住建部確定了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三大目標(biāo)，并將“穩(wěn)地價(jià)”列為“三穩(wěn)”之首。各城市政府牢牢把控住土地閥門，因城施策調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，全年土地市場運(yùn)行平穩(wěn)，地價(jià)小幅上漲，溢價(jià)率小幅回落。從土地成交趨勢上看呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是拿地重心由三四線城市向一二線城市轉(zhuǎn)移，城市分化加??；二是拿地更趨向頭部房企，市場集中度進(jìn)一步提升。

　　土地市場回顧：高位盤整 分化加劇

　　從2019年土地市場走勢上看，年初以弱市開局，市場觀望情緒明顯；3、4月份開始快速拉升，7月份達(dá)到年度高點(diǎn)；隨著“7·30”政治局會議重新定調(diào)樓市和金融政策收緊，8月份土地市場出現(xiàn)斷崖式回落；進(jìn)入年尾，土地供應(yīng)放量帶動成交，出現(xiàn)一波小高潮。

　　中房智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年70個(gè)大中城市住宅用地樓面地價(jià)水平值在749~39013元/平方米之間，對比2018年的樓面地價(jià)水平值（732~38332元/平方米）有所上漲。2019年70個(gè)大中城市住宅用地樓面地價(jià)水平值標(biāo)準(zhǔn)差（7969.25）較2018年（6989.31）明顯上升，反映出70個(gè)大中城市住宅用地樓面地價(jià)水平的離散程度進(jìn)一步提高，地價(jià)水平分化加劇。地價(jià)上漲明顯的以二線城市、區(qū)域中心城市為主。

　　根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，百城土地全年成交面積6.4億平方米，同比下降4.46%，成交總價(jià)3.95萬億元，同比上漲18.07%。按城市層級分析，一線城市土地成交面積、成交總價(jià)同比分別上漲18.6%和11%；二線城市土地成交面積、成交總價(jià)分別上漲4.3%和26.8%；三線城市土地成交面積下降12.3%，成交總價(jià)上漲9.4%。

　　從各城市成交數(shù)據(jù)看，杭州、上海、廣州、武漢、北京、南京、天津、蘇州、重慶和成都位列前十，成交總價(jià)均超過千億元。其中杭州以2684.73億元蟬聯(lián)榜首。在土地成交TOP30榜單上，無一例外都是一二線城市，可見土地成交進(jìn)一步向一二線城市集中的趨勢明顯。

　　從溢價(jià)率分析，一線城市平均溢價(jià)率6.18%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均溢價(jià)率14.02%，同比上升0.48個(gè)百分點(diǎn)；三線城市溢價(jià)率14.09，同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，土地市場流拍、流標(biāo)現(xiàn)象逐年加劇。中房智庫通過Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)， 2018年顯示“未成交”的記錄為2341條，而2019年這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到了3812條，同比增長62.8%。由此可見，土地市場在經(jīng)歷了前兩年的火熱之后，正在呈現(xiàn)高位回落之勢。

　　從企業(yè)拿地的維度分析，拿地正在向頭部房企集中。萬科、碧桂園、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海外等五家房企本年度拿地規(guī)模都超過了千億元，與2018年相比拿地過千億房企增加了兩家。其中萬科以1755.66億元位居拿地榜榜首。拿地TOP10房企成交總金額達(dá)9870億元，土地市場馬太效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　展望：土地制度改革帶動長效機(jī)制

　　土地制度改革是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最為關(guān)鍵的一環(huán)，不觸及土地這個(gè)房地產(chǎn)市場的根本，就建立不起長效機(jī)制。2019年，在土地市場平穩(wěn)運(yùn)行的背后，以《土地管理法》修訂為標(biāo)志的土地制度改革已經(jīng)拉開帷幕。2020年圍繞新的《土地管理法》實(shí)施，將有一系列配套細(xì)則出臺，2020年將是土地制度改革的攻堅(jiān)年。

　　首先，改革土地計(jì)劃管理方式將取得突破性進(jìn)展。2019年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作為2020年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，同時(shí)提出“改革土地計(jì)劃管理方式”。中房智庫執(zhí)行院長柴鐸博士分析，土地利用計(jì)劃管理機(jī)制是我國基于城鄉(xiāng)二元土地所有制、土地用途管制制度、耕地保護(hù)制度、土地有償使用制度所建立的指標(biāo)層層分解、層層落實(shí)機(jī)制。在這一機(jī)制下，為保障發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)地方實(shí)際用地需求和耕地資源稟賦，建設(shè)用地指標(biāo)和耕地保護(hù)保護(hù)指標(biāo)在分配時(shí)有所傾向，造成地區(qū)間發(fā)展權(quán)益不公平。通過跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等方面的改革，在保證“耕地總量不減少、質(zhì)量有提升”的前提下，改革土地指標(biāo)和計(jì)劃管理方式，讓欠發(fā)達(dá)地區(qū)共享發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展成果。柴鐸認(rèn)為，在此背景下，前期由于紓解人口、“減量化”發(fā)展而受到嚴(yán)重制約的一、二線城市土地供應(yīng)緊張局面可能有所緩和，適應(yīng)城市住房、商業(yè)用地需求增長形勢，土地市場交易可能再度活躍。開發(fā)商可以結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)的市場窗口集中資源布局、儲備優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　第二，在“因城施策”的政策導(dǎo)向下，前期壓力較大且發(fā)展空間受限程度較低的三、四線城市可能加大土地供應(yīng)力度，土地流拍增多可能倒逼調(diào)控適度放松。但前期該類型城市各類用房供應(yīng)量較大，且經(jīng)歷了漫長的庫存消化周期，開發(fā)企業(yè)一些進(jìn)軍策略遭遇挫折后拿地?zé)崆槊黠@降低，對于城市基本面風(fēng)險(xiǎn)較為敏感。后市情況需要結(jié)合城市調(diào)控政策變化幅度進(jìn)一步觀察。

　　第三，改革征地制度后，商業(yè)性質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目獲取增量土地資源只能采用“片區(qū)綜合開發(fā)”，土地儲備開發(fā)權(quán)限集中到市級層面，對于新項(xiàng)目綜合效益、以及開發(fā)主體的資質(zhì)將提出更高要求。同時(shí)，《土地管理法》規(guī)范了新的征地程序和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要求參照片區(qū)綜合市場價(jià)格，延長了土地開發(fā)周期、提高了土地資源獲取的成本。未來，增量土地資源供應(yīng)可能日趨收緊，而基層行政單位獲得土地指標(biāo)、落地項(xiàng)目的難度將進(jìn)一步提升。上述因素對未來地價(jià)上升埋下了伏筆。

　　第四，受國家對康養(yǎng)、文旅、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)扶持政策的影響，未來在土地供應(yīng)上會更多地向這些產(chǎn)業(yè)用地傾斜。2019年12月自然資源部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出，對土地用途確定為社會福利用地的，出讓和租賃方式的供應(yīng)年限分別為50年和20年，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的出讓底價(jià)也將遠(yuǎn)低于商業(yè)及房地產(chǎn)用地地價(jià)，還將在此基礎(chǔ)上再打七折。此類政策為轉(zhuǎn)型中的房企創(chuàng)造了機(jī)會。

　　第五，《土地管理法》修訂推動農(nóng)村集體建設(shè)用地“同價(jià)同權(quán)”入市交易，向城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場邁進(jìn)。集體土地建租賃房試點(diǎn)城市將進(jìn)一步擴(kuò)圍，試點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量將進(jìn)一步增加。同時(shí)集體土地入市后借助臨近農(nóng)業(yè)、生態(tài)空間的優(yōu)勢，可以作為文旅康養(yǎng)項(xiàng)目建設(shè)的重要空間資源。

　　第六，放開落戶政策為二三線城市帶來紅利，將帶動土地市場供需兩旺。“各地全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件”的落戶政策，為二三線城市發(fā)展帶來了新機(jī)遇，也為土地市場增添了活力。新增人口帶來的住房需求將成為土地市場的重要支撐，此類城市2020年土地市場將有良好表現(xiàn)。