主要信息如下:1月7日晚間，綠地控股（股票代碼600606，以下簡稱“綠地控股”）披露了2019年度業(yè)績快報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入4225億元，同比增長21%；實(shí)現(xiàn)利潤總額305億元，同比增長26%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤149億元，同比增長31%。

　　來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

　　中房報(bào)記者 付珊珊 | 上海報(bào)道

　　3880億元對(duì)于任何一家中型房企來說都是一個(gè)不錯(cuò)的規(guī)模數(shù)字，但對(duì)于曾進(jìn)入三甲陣營的房企綠地控股來說卻略顯尷尬。

　　1月7日晚間，綠地控股（股票代碼600606，以下簡稱“綠地控股”）披露了2019年度業(yè)績快報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入4225億元，同比增長21%；實(shí)現(xiàn)利潤總額305億元，同比增長26%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤149億元，同比增長31%。

　　從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)上看，2019年全年，綠地控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3880.42億元，同比僅增0.1%，相較于2018年26%的銷售增速而言，增長速度明顯放緩。

　　“去年企業(yè)的外部壓力都很大?！痹?月9日舉行的綠地2019年業(yè)績交流會(huì)上，綠地控股董事長、總裁張玉良直言2019年銷售表現(xiàn)“跟期待還是有差距的”，同時(shí)其也表示，這些差距背后與市場(chǎng)原因密切相關(guān)。

　　“對(duì)于綠地控股來說，2019年的業(yè)績表現(xiàn)只能用不夠完美來形容?！?8安居客研究院首席分析師張波表示。

　　2019年對(duì)于房企來說是一個(gè)并不友好的年份。但以碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等為代表的龍頭房企依然保持了相對(duì)韌性的增長速度，雖然其中不乏個(gè)位數(shù)的銷售增速，但與這些頭部房企相比，綠地2019年僅0.1%的銷售增速確實(shí)有“不進(jìn)則退”的意味。

　　地產(chǎn)銷售規(guī)模停滯

　　2019年，綠地全年共實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)3880億元，距離4000億元的銷售目標(biāo)仍然有一小段距離。

　　實(shí)際上，早在2018年，張玉良就雄心勃勃的提出要保持未來三年房地產(chǎn)平均銷售規(guī)模5000億元的水平。這也讓外界誤以為綠地在未來三年要實(shí)現(xiàn)5000億元銷售規(guī)模。在1月8日的交流會(huì)上，張玉良對(duì)此特別強(qiáng)調(diào)，這個(gè)目標(biāo)是基于當(dāng)時(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的判斷提出，隨著市場(chǎng)的變化，5000億元并不是對(duì)綠地提出的銷售目標(biāo)。

　　連續(xù)兩年距離4000億元100多億元的差額已然成了綠地?zé)o法逾越的“鴻溝”。

　　具體來看，綠地房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在一季度共完成銷售額693.82億元，同比增加42.77%；二季度實(shí)現(xiàn)銷售額983.04億元，同比減少13.9%；三季度實(shí)現(xiàn)銷售額668.68億元，同比減少35.8%；四季度實(shí)現(xiàn)銷售額1534.89億元，同比增長27.3%。不難發(fā)現(xiàn)，其中二、三季度銷售額與去年相比均在減少，只有四季度銷售表現(xiàn)較為亮眼，而這也得益于綠地在四季度做出的營銷策略調(diào)整。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，綠地在10月份曾拿出5000萬作為營銷獎(jiǎng)勵(lì)下放給各個(gè)事業(yè)部以激勵(lì)營銷條線沖擊年度銷售目標(biāo)，雖然最終仍未達(dá)標(biāo)，但四季度整體銷售表現(xiàn)要優(yōu)于前三季度。

　　對(duì)于2019年的銷售表現(xiàn)，張玉良也坦言與期待的有差距，但其認(rèn)為造成這些差距的原因是企業(yè)面臨的外部壓力增大，市場(chǎng)原因?qū)е隆?/p>

　　實(shí)際上，2019年各大房企的銷售增速的確普遍在放緩，尤其是龍頭房企規(guī)模增長相對(duì)有限，萬科、恒大僅保持了個(gè)位數(shù)的銷售增速，但相對(duì)而言還是有所增長。而綠地2019年實(shí)現(xiàn)銷售額3880億元，僅比2018年的3875億元增加了5億元，不僅銷售額“原地踏步”，0.1%的銷售增速在千億房企中也處于墊底位置。

　　反觀綠地的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或許能讓張玉良在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的遺憾中獲得一絲安慰。2019年，綠地基建產(chǎn)業(yè)全年?duì)I業(yè)收入1866億元，同比增長47%。全年累計(jì)新簽合同金額3766億元，同比增長19%。對(duì)于大基建領(lǐng)域，張玉良一直較為看好，其表示：“大基建行業(yè)ROE（凈資產(chǎn)收益率）還是不錯(cuò)，這是綠地愿意在這個(gè)領(lǐng)域發(fā)展的原因?！?/p>

　　現(xiàn)金流難題待解

　　綠地的銷售表現(xiàn)“與期待的有差距”，除了歸咎于大環(huán)境，與其拿地節(jié)奏和現(xiàn)金流規(guī)劃息息相關(guān)。

　　在中國房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，綠地目前面臨的最大問題是現(xiàn)金流問題。目前，綠地2019年財(cái)務(wù)報(bào)告還未發(fā)布，但根據(jù)其三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司在報(bào)告期內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為91.26億元，相比去年同期大幅降低70%。

　　一直以來，綠地的短期償債能力在千億房企中也處于墊底。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者的連續(xù)觀察，近三年，綠地的現(xiàn)金短債比基本都小于1。其三季報(bào)數(shù)據(jù)中也顯示了這一問題。2019年第三季度，綠地的貨幣資金為823.77億元，而其短期借款為266.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債630.05億元，期內(nèi)現(xiàn)金短債比為0.9，說明其短期償債有一定壓力，資金存在一定短缺。

　　“集團(tuán)的現(xiàn)金流出問題了。買地、建樓以及軌道交通等長線投資所消耗的現(xiàn)金流過大，而集團(tuán)的銷售回款和融資跟不上?，F(xiàn)金流規(guī)劃沒有做好。”一位地產(chǎn)金融領(lǐng)域的行業(yè)人士向記者透露。

　　在綠地的項(xiàng)目中，有諸多超高層或地標(biāo)類項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為商辦項(xiàng)目。眾所周知，綠地是擁有較多商辦業(yè)態(tài)項(xiàng)目的房企。根據(jù)公開報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì)，綠地控股2019年半年報(bào)披露的共計(jì)578個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目中，純住宅項(xiàng)目約為152個(gè)，其余項(xiàng)目基本都包含商業(yè)或辦公業(yè)態(tài)。其中不乏位于三四線城市的商辦項(xiàng)目，如江蘇鎮(zhèn)江、青海西寧、山西大同等，此外，其在寧夏銀川有一處辦公項(xiàng)目，在河南開封還有一處公寓、寫字樓項(xiàng)目。而在綠地2019年所拿的266塊項(xiàng)目中，住宅用地為126塊，其余包括商辦項(xiàng)目在內(nèi)的地所占比例超過50%。

　　然而自2017年商辦類項(xiàng)目被政策限制之后，商辦市場(chǎng)基本處于下行空間，空置率上升成為常態(tài)。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，長三角重點(diǎn)城市比如上海、杭州、南京等地的寫字樓空置率均在15%以上，而2020年預(yù)計(jì)空置率還將持續(xù)上升。

　　在此種市場(chǎng)環(huán)境下，擁有大量商辦項(xiàng)目的綠地業(yè)績難言樂觀。

　　前述知情人士表示，綠地本身的現(xiàn)金流就不寬裕，收購董家渡項(xiàng)目更使得其現(xiàn)金流“雪上加霜”。

　　已觸規(guī)模天花板

　　2018年和2019年連續(xù)兩年，綠地的銷售額均維持在3800億元左右的水平，加之目前行業(yè)增速放緩，因此業(yè)界也有觀點(diǎn)認(rèn)為其規(guī)模已達(dá)到天花板。

　　而在交流會(huì)上，綠地管理層則表示，希望2020年能夠保持快速發(fā)展。

　　根據(jù)綠地的公告顯示，綠地在2019年繼續(xù)保持了低于同行的拿地成本，累計(jì)獲取項(xiàng)目108個(gè)，新增權(quán)益土地面積1805萬平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積3508萬平方米。總土地款977億元，總貨值近4500億元。

　　值得注意的是，2019年拿地時(shí)綠地在布局上做了傾斜，加大在一二線城市的投資布局。按照綠地的貨值計(jì)算，目前約五成的項(xiàng)目位于一二線城市。從記者統(tǒng)計(jì)來看，綠地全年獲取的項(xiàng)目中，江蘇、浙江、廣東三省新增房地產(chǎn)項(xiàng)目最多。

　　不過，在一位上海本土國企的董秘看來，“政策穩(wěn)字當(dāng)頭，行業(yè)整體規(guī)模再突破可能性不大，頭部房企的規(guī)?；鶖?shù)已經(jīng)很大，很難再有大的突破?！?/p>