主要內(nèi)容如下:公司|物業(yè)江湖一年考：并購不止、市值表現(xiàn)懸殊中房報記者唐珊珊|北京報道來源：中國房地產(chǎn)報戰(zhàn)火從傳統(tǒng)住宅轉(zhuǎn)移至物管領(lǐng)域，規(guī)模依然是王道。

　　自2014年，國內(nèi)首家獨立上市的物業(yè)管理公司彩生活登陸港交所起，物管公司開始從住宅開發(fā)的光環(huán)背后走向前臺，紛紛赴港IPO。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，截至2020年1月8日，共計19家獨立上市物管公司，其中，2019年達到9家，創(chuàng)歷史新高。除南都物業(yè)于上交所上市以外，其他18家物管公司均在港交所上市。

　　盡管物管企業(yè)近兩年頗得資本青睞，但從已上市物管企業(yè)市值表現(xiàn)來看，卻冰火兩重天。

　　資本市場的物業(yè)江湖

　　“無論財務(wù)報表做的多么漂亮，市值才是企業(yè)在資本市場上的主標桿。至于市值如何與公司內(nèi)在價值溢價協(xié)同，是另外一回事。”潤泰資本分析師在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

　　本報記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年1月8日，港交所掛牌的18家物管企業(yè)中，總計有5家總市值超過100億港元。按梯隊分，第一梯隊碧桂園服務(wù)總市值最高，為708.9億港元；雅生活服務(wù)總市值402億港元，位居第二；保利物業(yè)總市值為246.13億港元，位居第三。綠城服務(wù)和中海物業(yè)分別以233.72億港元、161.71億港元位居第四名和第五名。

　　第二梯隊10億至100億港元以內(nèi)企業(yè)7家，分別為：新城悅服務(wù)總市值99.15億港元；永升生活服務(wù)總市值90.19億港元；藍光嘉寶服務(wù)總市值86.2億港元；時代鄰里總市值：42.44億港元；奧園健康總市值：41.11億港元；佳兆業(yè)美好總市值28.28億港元；濱江服務(wù)總市值19.38億港元。盡管新城悅服務(wù)母公司2019年遭遇“黑天鵝”，但并未影響其物管企業(yè)在資本市場的認可度。

　　第三梯隊企業(yè)市值均在10億港元以內(nèi)。分別為浦江中國、鑫苑服務(wù)、祈福生活服務(wù)、和泓服務(wù)、中奧到家、銀城生活服務(wù)。市值分別為：7.98億港元、6.05億港元、5.89億港元、5.60億港元、4.58億港元、3.74億港元。

　　如果把時間線拉長，可以看到在這18家港交所掛牌的物管企業(yè)在一年里股價呈現(xiàn)兩極的走向。從市值增幅角度，整體來看，23家上市物業(yè)企業(yè)市值的平均增幅為60.73%。此外，增幅超過100%的還有6家物業(yè)公司，它們分別是新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)，它們的共同點都是背靠大型房企。

　　然而也有7家房企物業(yè)市值出現(xiàn)負增長，如：中奧到家、祈福生活服務(wù)、浦江中國、鑫苑服務(wù)等。其中，鑫苑服務(wù)自上市首日創(chuàng)出股價巔峰后便一路下行，截至1月8日，其股價為1.21港元，相比上市首日開報2.8港元，幾近腰斬。2019年底市值距上市首日的市值也已蒸發(fā)過半。

　　對于上市物管企業(yè)市值出現(xiàn)兩極分化的情況，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在接受采訪時表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)兩極分化主要還是因為企業(yè)的基本面，市值漲幅較大企業(yè)一方面的母公司的銷售較為強勁，能夠轉(zhuǎn)化為企業(yè)的儲備面積，另一方面這些公司第三方開拓能力也相對較強，具有很高的成長性；而市值下跌的在這兩方面均較弱，管理面積增長乏力，盈利能力不足，市場不看好。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為，市值上漲的物業(yè)要么是物業(yè)公司的龍頭企業(yè)，如新大正，要么是母公司市值較好，如碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)等。市值腰斬的物業(yè)股鑫苑服務(wù)，銀城生活服務(wù)，兩個公司的共同特征均是規(guī)模小，業(yè)務(wù)發(fā)展集中。銀城生活服務(wù)是一家在南京深耕二十余年的物管公司，大部分營收來自南京地區(qū)。鑫苑服務(wù)在管物業(yè)過度依賴母公司，鑫苑置業(yè)集團開發(fā)物業(yè)占據(jù)絕對比重，而母公司鑫苑置業(yè)發(fā)展并非非常樂觀，資產(chǎn)負債率逐年上升。

　　“規(guī)模魔咒”難破

　　盡管戰(zhàn)場已經(jīng)轉(zhuǎn)移，但物業(yè)江湖依然難逃“規(guī)模魔咒”。在百億市值的“優(yōu)等生”中，不難發(fā)現(xiàn)頭部房企的身影，2019年，這些脫胎于頭部房企的物管企業(yè)也在加速擴張自己的版圖。

　　根據(jù)企查查資料顯示，碧桂園服務(wù)于2019年共發(fā)起4起收并購項目，其中7月份相繼將港聯(lián)不動產(chǎn)、嘉凱城物業(yè)兩家優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司收入囊中。根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)2019年在管面積為2.17億平方米，加上7月份收購港聯(lián)不動產(chǎn)和嘉凱城物業(yè)兩家物業(yè)公司，在管面積達到2.37億平方米；2019年9月，雅生活收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)各60%股權(quán)，在管面積突破5億平方米，這也是行業(yè)內(nèi)最大一筆收購事件。

　　物管這塊蛋糕正吸引著越來越多的分食者， 2020年1月6日 ，綠城服務(wù)發(fā)布公告稱，龍湖集團于1月6日完成對綠城服務(wù)約1.39億股股份的購買。交易完成后，龍湖集團持有綠城服務(wù)5%股份。據(jù)記者了解，目前建業(yè)新生活、正榮物業(yè)、時時服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)服務(wù)等多家物業(yè)管理公司已經(jīng)披露招股書，華發(fā)物業(yè)等也傳出尋求港交所主板上市的消息。

　　2019年下半年萬科物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)也曾傳即將入局，盡管兩家企業(yè)都予以否認，但從萬科、融創(chuàng)下半年在物管企業(yè)內(nèi)部做的一系列人事變動和架構(gòu)調(diào)整，讓人不由猜測好事將近。

　　越來越多規(guī)模企業(yè)的入局，勢必會加速物管領(lǐng)域格局之變，中小房企如何打破“規(guī)模定律”？

　　黃瑜認為，目前行業(yè)并購洗牌已經(jīng)開始，但行業(yè)依然高度分散，整合將延續(xù)。物業(yè)服務(wù)作為第三產(chǎn)業(yè)，首先還是得提高專業(yè)服務(wù)服務(wù)能力，依托高品質(zhì)的服務(wù)開拓第三方市場，擴大基礎(chǔ)規(guī)模。其次，基于基礎(chǔ)規(guī)模帶來的流量，積極探索盈利能力更高的多種經(jīng)營服務(wù)。再次，嫁接互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，降本增效。對于中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，需要對自己進行精準的市場定位，在細分市場以更專業(yè)的服務(wù)競爭力擴大市場，成為小而美，專而精的企業(yè)。

　　王小嬙認為，物業(yè)公司屬于存量運營，被稱為“被房企忽略的海洋”，存量資產(chǎn)的運營回報周期長，龍頭企業(yè)的在管規(guī)模大，具備規(guī)模效應(yīng)，品牌大擴張規(guī)模也具備利好，因此物業(yè)公司也是“強者恒強，弱者恒弱”的競爭局面，未來2年還是會存在規(guī)模并購洗牌的局面。

　　“物業(yè)本來就是一個微利的行業(yè)，要想做好長久運營，還需注重規(guī)模效應(yīng)，不應(yīng)只關(guān)注當前的毛利率，要做好服務(wù)形成品牌優(yōu)勢。其次，在穩(wěn)定運營下擴張在管規(guī)模，逐漸形成規(guī)模效應(yīng)。再次，和龍頭企業(yè)合作，借鑒龍頭企業(yè)的管理模式?！?/p>