具體內(nèi)容如下:公司|銷售增速近30%千億房企新兵之中國奧園、美的置業(yè)來源：中國房地產(chǎn)報

　曾幾何時，進階千億房企陣營，被視為成為主流房企的“畢業(yè)證書”。但在2019年行業(yè)規(guī)模增速放緩的大環(huán)境之下，追求千億規(guī)模的豪情萬丈也變成了“追求有質(zhì)量增值”的謹小慎微。2019年，新增千億房企數(shù)明顯下降，面對千億規(guī)模門檻，有的房企突飛猛進、后勁十足，有的房企則手握天量土地貨值擦肩而過。

　　中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道

　　去年11月就提前跨入“千億”行列的中國奧園在2019年最后一個月實現(xiàn)合同銷售金額167.9億元，使全年合同銷售金額達到1180.6億元，同比增長29%。另一家千億房企新秀美的置業(yè)，在1月2日公告其2019年度的合同銷售金額約1012.3億元，同比增長約28.1%。

　　與頭部房企銷售增速放緩的情況截然相反，兩家新晉千億房企的銷售增速均近接近30%，對未來的規(guī)模提升也更有信心。

　　關于2020年業(yè)績增長的目標，中國奧園方面對中國房地產(chǎn)報記者表示：“業(yè)績增長20%是公司2020年物業(yè)合同銷售的初步指引”，坦言公司銷售業(yè)績的增長得益于多元化土地獲取。對于踏入“千億”實現(xiàn)業(yè)績快速增長的細節(jié)，記者也從近美的置業(yè)人士處得知，2019年進行了“城市升級戰(zhàn)略”，對于拿地城市的選擇更加審慎及有選擇性、策略性。

　　━━━━中國奧園：多渠道加大土地獲取

　　通過了三年高速發(fā)展期，2019年得以跨入“千億”行列，中國奧園對記者表示：“銷售業(yè)績的持續(xù)快速增長得益于前瞻性的戰(zhàn)略布局和土地儲備，公司自2016年持續(xù)加大土地儲備力度，通過多元化購地方式獲取符合公司發(fā)展需要的土地儲備資源。”

　　記者查看了其拿地數(shù)量，2016年全年只新增了17個項目，2017年加速到58個項目，2018年延續(xù)該速度，達到64個項目。2019年上半年，中國奧園新增34個項目，新增可開發(fā)建筑面積約726萬平方米，新增可售貨值逾800億元。截至2019年6月30日，集團總土地儲備約4000萬平方米（權益比81%），對應貨值約4255億元。

　　中國房地產(chǎn)報記者了解到，從2017年開始，中國奧園對投資決策規(guī)則和流程進行了梳理，加大對一線發(fā)城市授權，使得一線城市拿地速度得以提升。

　　值得注意的是，中國奧園去年上半年新增的土地成本處于行業(yè)較低水平，僅2321元/平方米，對比公司目前超過1萬元的平均售價，保留了較大的盈利空間。 這和其收并購多途徑拿地渠有關。郭梓文早在上市時就表示，更傾向于通過并購來獲取低成本土地。

　　去年11月，中國奧園通過合作、并購方式獲得位于廣東深圳坪山恩達電路板廠市區(qū)更新項目、珠海翠微舊改等。中國奧園屬于操作舊改項目十分活躍的一家公司。在其看來，舊改項目一旦改造成功后能帶來巨大的經(jīng)濟效益。目前公司實現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，舊改項目規(guī)劃總建筑面積約1604萬平方米，預計貨值約2197億元。

　　除此之外，其去年11月還拿下了郴州長信廣場以及廣西藤縣兩個三四線城市的綜合體項目。據(jù)公司高管此前業(yè)績會上透露，“經(jīng)過實踐縣域綜合體的項目，毛利率、利潤率相對其他的項目比較高；且由于有綜合體這個概念去拿地，得到的優(yōu)惠政策比較多?！?/p>

　　雖然中國奧園并未對中國房地產(chǎn)報記者披露其在大灣區(qū)最新的舊改項目數(shù)量，不過年報顯示，大灣區(qū)是其可售貨源重點來源。截至2019年3月，其在大灣區(qū)擁有13個舊改項目，占比約81%。有9個項目在2019年逐步轉化為土地儲備的城市更新項目，均位于大灣區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約353萬平方米，可售貨源達到660億元。

　　除了深耕粵港澳大灣區(qū)外，中國奧園去年加大了全國化布局。其相繼在成都、重慶、安徽、常熟、沈陽等地拿地。中國奧園方面對記者表示，粵港澳大灣區(qū)外，集團還覆蓋華南、華東、中西部核心區(qū)與環(huán)渤海區(qū)域四大經(jīng)濟核心區(qū)，當前業(yè)務版圖已覆蓋75個境內(nèi)外城市，共230個項目。

　　中國奧園去年除了地產(chǎn)主業(yè)板塊收入達到1180.6億元外，非房地產(chǎn)業(yè)務板塊實現(xiàn)150億元收入。

　　以健康產(chǎn)業(yè)為例，2019年3月，奧園集團旗下子公司奧園健康（03662.HK）正式于港交所掛牌上市。其去年上半年實現(xiàn)營業(yè)額3.92億元，同比增長46.63%，股東應占溢利0.9億元，同比增長151.82%。

　　去年12月，奧園健康8200萬元摘上海奉賢一宗科研設計用地，擬建醫(yī)美綜合體，要打造“東方美谷”模式，一旦成功后將推廣到其他城市。隨后該地塊與上海奧園置業(yè)合作開發(fā)，實現(xiàn)了健康板塊和地產(chǎn)板塊的結合。

　　中國奧園方面對記者強調(diào)稱：“對于非房業(yè)務，集團將構建清晰的盈利模式，通過并購加快發(fā)展?！?/p>

　　美的置業(yè)：珠三角、長三角土地占比54%

　　雖然大本營在粵港澳大灣區(qū)，但美的置業(yè)在長三角布局更集中。已進入10年之久的江蘇徐州目前項目數(shù)達17個，在江蘇省內(nèi)陸續(xù)進駐鎮(zhèn)江、無錫、蘇州、南京、揚州等。除了江蘇省外，在2011年進入浙江省寧波后，又相繼進入了金華、舟山、臺州和杭州。

　　查看2019年半年報，美的置業(yè)新增土地儲備建筑面積達到966萬平方米，新增土地儲備總貨值達1254億元。長三角新增了10個項目，遠遠高于珠三角的4個項目。

　　在2019年上半年472億元合約銷售金額中，長三角貢獻了35%，珠三角貢獻了19%。上述兩個地區(qū)銷售增速高于集團整體銷售增速。

　　該兩個區(qū)域也是美的置業(yè)目前土地儲備集中的區(qū)域。年報顯示，其目前已進入15個省、2個直轄市的54個城市，擁有約5251萬平方米的土地儲備，土地儲備貨值約5500億元，珠三角、長三角合計占54%。

　　中國房地產(chǎn)報記者了解到，目前美的置業(yè)正在進行“城市升級戰(zhàn)略”，去年上半年進入上海、天津、杭州、武漢等一線、“新一線”城市；同時加大在重慶、佛山、蘇州等區(qū)域中心城市布局的力度；三線城市的選擇上，美的置業(yè)則在具備人口和產(chǎn)業(yè)基礎的城市，如邯鄲、徐州、株洲等。

　　美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂在2019年中期業(yè)績會上曾表示，“下半年無論是存量的現(xiàn)金流還是可用的融資資源，對美的置業(yè)來說都相對比較充分，集團會選擇在合適的時機拿地?！?/p>

　　查看其下半年拿地的城市，為佛山順德、金華、天津、重慶、昆明等，上述城市恰恰是美的置業(yè)第二階段重點布局的區(qū)域。

　　有接近美的置業(yè)的人士對中國房地產(chǎn)報記者透露，美的置業(yè)土地布局戰(zhàn)略已經(jīng)歷了幾輪轉變，2005年至2009年業(yè)務集中扎起廣東省內(nèi)；2010年開始走出廣東，進行第一階段全國化擴張；2016年開始第二階段，即重點布局區(qū)域包括珠三角經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、華北地區(qū)及西南經(jīng)濟區(qū)五大核心經(jīng)濟區(qū)。

　　雖然銷售增速有所下降，不過美的置業(yè)2019年銷售額還是保持在28%的同比上漲幅度。

　　據(jù)美的置業(yè)最新披露的信息，2019年首個破200億元銷售額的大區(qū)是滬蘇區(qū)域，過100億元大區(qū)分別是華北區(qū)域，華中區(qū)域以及珠三角區(qū)域。更重要的是其凈負債率從2016年的624.7%已經(jīng)降至2019年上半年的87.1%。

　　中國房地產(chǎn)報記者了解到，美的置業(yè)的兩次負債率下降均主要來自于股權類融資。第一次是美的置業(yè)控股方美的發(fā)展、美恒有限公司與美域有限公司向美的置業(yè)注資60億元，大手筆的注資令美的置業(yè)的凈負債率從624.7%降至118.9%；第二次是美的置業(yè)2018年10月11日登陸港股市場，融得27.87億元的凈額，使得凈負債率有所下降，降至97%。

　　截至2019年6月30日，公司加權平均融資成本為5.95%，報告期內(nèi)新增借款加權平均實際利率為5.84%。低成本的銀行借款的比重由50%提升至67%，成本較高的信托融資占比由24%下降至8%，一年內(nèi)到期有息負債占比由34%下降至21%。

　　此文刊于中國房地產(chǎn)報1月13日05版