具體情況如下:原標題：首個推行現(xiàn)房銷售的省份來了，期房是否將退出歷史舞臺？曾經(jīng)格外紅火的海南樓市再度加碼調(diào)控。

　　3月7日，在全域限購的基礎(chǔ)上，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。這份文件明確提出實行商品住房現(xiàn)房銷售制度，讓海南成為全國首個實現(xiàn)現(xiàn)房銷售的省份。期房是不是到了該退出的時候？

　　購房人可減少上當(dāng)受騙

　　具體來看，海南對在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房，并規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。

　　震動業(yè)內(nèi)的還是現(xiàn)房銷售：未來海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，將實行現(xiàn)房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

　　這會不會成為一個大趨勢？時間回到2018年9月，“廣東研究取消商品房預(yù)售”的舉措在業(yè)內(nèi)征求意見，但消息不脛而走。其實，早在2016年5月，深圳市就在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點；同屬一省的中山市，在宅地出讓公告也增加了“實行商品房現(xiàn)售”的要求。

　　20多年前，深圳率先從香港引進了商品房預(yù)售制度。在全國范圍里，1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》中確定這一銷售模式。在業(yè)內(nèi)看來，預(yù)售執(zhí)行的20多年里，讓開發(fā)商更快回流資金、解決了老百姓住房短缺的問題。

　　但現(xiàn)實操作中，預(yù)售也直接或間接引發(fā)了開發(fā)商門檻低、捂盤惜售、哄抬房價等問題。甚至一批預(yù)售的商品房質(zhì)量不佳、爛尾，造成樓市糾紛?！叭绻诜孔儸F(xiàn)房，老百姓‘現(xiàn)買現(xiàn)賣’，就能避免出現(xiàn)爛尾等問題。”業(yè)內(nèi)人士分析，從老百姓購房角度看，現(xiàn)房銷售的確有益于購房人減少上當(dāng)受騙。

　　“此類規(guī)定可以認為是全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，其對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響。尤其是結(jié)合此前蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，可以認為，海南此類政策更多是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。

　　開發(fā)商資金壓力恐升高

　　“現(xiàn)房銷售”不是新鮮事。近幾年，杭州、上海等地都有類似的試點地塊推出

　　在樓市高溫不退的2017年，杭州開始在土地拍賣中增加“溢價50%就現(xiàn)房銷售”的條款；但到7月，這一規(guī)則便消失了。期間，約20宗地塊受到“現(xiàn)房銷售”影響。

　　杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋，這項政策本意是通過設(shè)置溢價率門檻來避免出現(xiàn)高價地塊。但沒想到，由于當(dāng)時土地市場格外火熱，地塊幾乎都突破溢價50%的限制，成為現(xiàn)房銷售。

　　對于習(xí)慣了預(yù)售的樓市，必然或多或少打亂了節(jié)奏。

　　當(dāng)時，杭州新房庫存已跌破3萬套。業(yè)內(nèi)開始擔(dān)憂未來兩三年內(nèi)，杭州或?qū)⒊霈F(xiàn)“供應(yīng)荒”。陳煥春說，2017年杭州樓市本就出現(xiàn)了供應(yīng)緊張的情況，“現(xiàn)房銷售”相當(dāng)于影響了商品房的供應(yīng)速度，也加劇了供需矛盾。這似乎成為杭州“土拍新政”只實施4個月便戛然而止的關(guān)鍵。

　　相比一部分購房人樂見“期房變現(xiàn)房”，開發(fā)商卻因此頓覺壓力山大。一般而言，從拿地到預(yù)售需6至9個月，樂觀看，開發(fā)商一年內(nèi)資金可回流；但如果竣工驗收后再銷售，則將延后兩年左右。

　　“最大的風(fēng)險還是資金?！币患抑科笙嚓P(guān)負責(zé)人說，開發(fā)商投資考慮的是投資何時回正、現(xiàn)金流何時回歸健康，這關(guān)系著下一步的投資計劃。先前，以“高周轉(zhuǎn)”標榜的碧桂園等開發(fā)商都對項目有嚴格的資金回流期限。這位負責(zé)人說，現(xiàn)房的周期往往是兩年半、甚至三年，那這兩三年就容易存在不確定性，未來政策一旦趨緊，就會增加開發(fā)商的投資風(fēng)險，從而讓投資意愿有所降低。

　　“如果短時間資金無法回正，利潤率降低，開發(fā)商還不如把錢放在基金公司?！彼f，延長的這些時間會帶來財務(wù)成本翻倍增加，這一成本最終恐怕轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。