詳細(xì)情況如下:新浪財經(jīng)上市公司研究院大眼樓管/肖恩新浪財經(jīng)訊3月9日，寶龍地產(chǎn)及寶龍商業(yè)一同發(fā)布了2019年全年業(yè)績，這也是寶龍商業(yè)單獨(dú)上市以來的首份全年業(yè)績報告。相較于住宅，公司的商業(yè)板塊進(jìn)展較慢，同時約占凈資產(chǎn)130%的自持商業(yè)也沉淀了相應(yīng)的有息負(fù)債，但自持資產(chǎn)的公允價值變動卻顯著提升了公司全年的利潤，“靚”化了公司報表。而寶龍商業(yè)的項目多來自公司，這同多數(shù)物管公司類似，此后寶龍商業(yè)將通過IPO獲得的資金并購部分項目，擴(kuò)大管理面積，真正持續(xù)的市場競爭力還有待考察。

　　曾與萬達(dá)其名 寶龍沖規(guī)模仍靠住宅

　　2019年度，寶龍地產(chǎn)營業(yè)收入260.42億元，同比增32.9%，期內(nèi)利潤為60.18億元，同比增65%，歸母凈利潤40.41億元，同比增42.4%。公司近幾年營收穩(wěn)步提升主要得益于物業(yè)銷售的增長，寶龍地產(chǎn)連同聯(lián)營公司及共同控制實體實現(xiàn)合約銷售額約為人民幣603.50億元，較2018年同期增加約47.1%，實現(xiàn)合約銷售面積為376.75萬平方米，較2018年同期增加約33.5%。

　　據(jù)克而瑞2019年全年銷售數(shù)據(jù)顯示：流量金額方面，寶龍地產(chǎn)位列57位；權(quán)益金額方面位列55。盡管仍未能闖入千億規(guī)模和行業(yè)TOP50，但寶龍地產(chǎn)近幾年也實現(xiàn)了規(guī)?？焖偻贿M(jìn)，由2016年的176.42億元增長至去年的603.5億元，復(fù)合增長率達(dá)到50.68%。其中，住宅銷售由2016年59.86億元增長至2019年的464.03億元，增長近7倍，相比之下商業(yè)銷售增長緩慢，2016年為116.56億元，2019年仍然只有139.47億元。

　　寶龍地產(chǎn)一直以開發(fā)及經(jīng)營綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目而為人所知，旗下有寶龍廣場、寶龍城、寶龍一城、寶龍?zhí)斓氐?個產(chǎn)品系列。早在10年前，商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)流傳著“南寶龍，北萬達(dá)”的佳話，不過現(xiàn)下相對于經(jīng)營三百多座商業(yè)、體量龐大的萬達(dá)來說，寶龍僅有42家，落后多個身位。

　　自持物業(yè)持續(xù)增加 以住宅“養(yǎng)”商業(yè)

　　寶龍地產(chǎn)本次派末期股息每股27港分，并派特別股息每股4港分以作上市10周年慶，即共31港分，連同上半年股息9分合計共40港分，股利支付率達(dá)到36.74%。

　　逐漸提高的分紅政策與寶龍地產(chǎn)賬面逐年沉淀的自持商業(yè)資產(chǎn)增多有關(guān)，“包租公”角色的增多一方面使得寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金流有著一定的保障，能夠穩(wěn)定一定的現(xiàn)金分紅。另一方面，持續(xù)增長的自持商業(yè)增厚了公司的資產(chǎn)規(guī)模也沉淀了更多的資金和財務(wù)成本，而這需要用規(guī)模更大的住宅銷售來支撐。

　　2019年，寶龍地產(chǎn)開業(yè)6個購物中心，合計達(dá)到42家商業(yè)廣場以及9家酒店，賬面投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到510.85億元，占總資產(chǎn)31.44%，為凈資產(chǎn)的131.3%。與之相對應(yīng)的是，近幾年公司的有息負(fù)債也在同步的增加，2019年底達(dá)到552.63億元。

　　隨著債務(wù)規(guī)模的提升，寶龍地產(chǎn)的杠桿率也水漲船高，資產(chǎn)負(fù)債率自上市以來一路走高，2019年底達(dá)到76.06%。而凈負(fù)債率為81.2%，較2018年底的101.6%有所下降，這主要是由于寶龍商業(yè)單獨(dú)上市融資增厚了賬面資金等原因所致，全年的融資成本為6.47%。

　　此外，在公司60億元的凈利潤中，投資物業(yè)的公允價值收益也為寶龍地產(chǎn)全年貢獻(xiàn)了23.94億元的經(jīng)營利潤，占比達(dá)到23%，其中已竣工的物業(yè)公允價值增加8.23億元，建設(shè)中的物業(yè)增加15.72億元。

　　自持商業(yè)是把雙刃劍，既能增厚資產(chǎn)、穩(wěn)定收入、提升融資競爭力并能使用公允價值變動美化利潤表，但又會沉淀巨額資金、增加利息支出、延長資金回收周期等?？梢灶A(yù)見，隨著自持商業(yè)的逐漸增多，寶龍地產(chǎn)將逐漸變成重資產(chǎn)型的收租開發(fā)商。寶龍地產(chǎn)似乎也在朝著這個方向在走，2019年，寶龍地產(chǎn)的土地儲備為2970萬平方米的土地儲備中，用途主要為大型商住物業(yè)，附設(shè)電影院、大型超市、美食廣場及運(yùn)動休閑設(shè)施、優(yōu)質(zhì)住宅、酒店式公寓、辦公樓及酒店。在2019年731萬平方米的新增土儲中，純住宅項目僅49.73萬平方米，其余均為商住或商辦項目。

　　寶龍商業(yè)拆分上市 主要運(yùn)營的還是母公司的項目

　　寶龍商業(yè)，歸寶龍地產(chǎn)旗下，2019年12月30日獨(dú)立分拆在港交所主板上市，募資凈額約為12.369億元，通過母公司的“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍?zhí)斓亍彼膫€品牌，為業(yè)主、商戶及消費(fèi)者提供商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)。

　　寶龍商業(yè)年報顯示，2019年，公司的商業(yè)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)總收入約為13.351億元，同比增長36.3%。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的在管建筑面積為700萬平方米，同比上升約60萬平方米，在管項目數(shù)51個，同比增6個。寶龍商業(yè)運(yùn)營的主要還是母公司的項目，拓展的第三方項目較少。此外，住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)總收入約為2.853億元，較2018年的2.208億元增加29.2%。在管建筑面積為1150萬平方米，同比增130萬平方米，在管項目數(shù)51個，同比新增9個。

　　寶龍商業(yè)向外輸出管理和服務(wù)，輕資產(chǎn)運(yùn)營，資產(chǎn)負(fù)債率高企。

　　2018年底，寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到89%，而由于IPO獲得資金的緣故，2019年底資產(chǎn)負(fù)債率降低為49%，隨著資產(chǎn)的增厚，ROE也從2018年的57.99%下降至11.25%。但并不是常態(tài)，正如寶龍商業(yè)在年報中稱，2020年，通過戰(zhàn)略收購及投資進(jìn)一步擴(kuò)展商業(yè)運(yùn)營服務(wù)分部，并繼續(xù)通過輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式復(fù)制該公司此前經(jīng)驗至選定物業(yè)。